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【賃貸物件の管理】～基礎編　①～

2024/01/11(木) 15:11

こんにちは！
首都圏ビルマネジメントの伊藤です。

賃貸マンション、アパート、貸ビルなどの賃貸物件を所有した場合には。建物やテナント（入居者）管理は必須の業務になります。
ご自身で行う場合でも管理会社に委託する場合でも、やらなければならないことは基本的に同じです。

今回から管理の基礎編ということで、初めて賃貸物件を購入した、または検討している方、相続等で引き継いだ方向けに基本シリーズとして、どんな項目が必要で、ポイントは何かを書いていきたいと思います。

また、賃貸物件も大型の商業施設、オフィスビルから賃貸アパート、マンションの一室、戸建てまで様々な規模、形態がありますが、本シリーズの前提として、対象は一般的な個人が所有する中小規模の1棟物の賃貸物件（マンション、オフィス）をイメージしていただければと思います。

管理と一口に言っても様々な項目、業務がありますが、順に整理していきましょう。
まずは、以下に基本的な業務項目と概要を記します。

１．建物の維持に関する業務

お貸しした物件で、お仕事や生活をしていただくのですから、快適に過ごせる環境を提供しなくてはなりません。
その基本となるのは清掃関係となります。
清掃も日常清掃から特別な清掃まで様々あります。

２．建物設備の維持に関する業務

こちらは設備関係の保守点検業務になります。
建物には電気や水回り、エレベーターなど非常に多くの設備があります。

設備の安全や状態の確認、法定点検などを行い、安心してご利用いただけるように努めなければならなりませんね。

３．建物のセキュリティーに関する業務

現代は残念ながら物騒な時代でもあり、年々求められるセキュリティーのレベルも上がってきています。
建物の入り口に防犯カメラが設置してあることなどは当たり前のようになりました。

オートロックや警備機器、有人の警備など建物状況、環境に合わせて実施します。

４．光熱費の算出に関する業務

建物で一括して受電、水道の引き込みをしているオフィスビルが主な対象となります。
各階やお部屋には子メーターが設置してあり、その使用量を毎月検針することで光熱費を算出します。

算出方法も単価方式や案分方式等あり、その建物の事情に合わせて単純にいかず、意外と手こずることがあります。

５．賃料等の請求、収納代行に関する業務

アパートやマンションの場合は毎月発行することは余りありませんが、オフィスや店舗の賃貸では上記の光熱費等と共に請求書を発行することが一般的です。

お金に関する大切な業務です。
管理会社が収納代行をする場合や、お支払いがない場合の督促業務などもあります。

６．募集及び契約に関する業務

入居者他連絡窓口賃貸用収益物件では、空室では困りますので、スタートはここからとなります。

地域にもよりますが、賃貸物件には競合が沢山ありますので長期間にわたり勝ち抜いていかなければなりません。
また、契約に際しては慎重であるだけでなく、しっかりとした契約書を作成しなければ後々、困ることになります。

７．契約管理、入居者管理に関する業務

上記で契約したテナントや入居者の入居時の引渡しや、入居後も契約更新やいずれ来る解約の手続きや退去時の引渡し立会い、それに伴う原状回復工事などがあります。

８．入居者他連絡窓口
入居中はテナントや入居者からのお問合せや設備故障の連絡がきますし、逆に所有者側から各種お知らせの連絡をすることもあります。官公庁や近隣からの連絡などもあります。

緊急性がある場合もありますので、物件所有者が個人で受けるのは負担に感じるかも知れません。

９．建物・設備の修理、更新、価値の向上に関する工事業務

建物や設備は長年の使用による経年劣化は避けられません。
また、時代に合わせデザイン性を含めた改修工事が必要になってくる場合もあります。

　　
ざっと必要な業務項目を上げたわけですが、

「うわっ、多いな」「面倒だなぁ」と思われた方もいらっしゃると思います。

でも、大丈夫です！

次回から各項目をもう少し詳細にお話ししていきます。

株式会社首都圏ビルマネジメント
伊藤隆晴
03-3289-0151
t-ito@daku.co.jp

【１ルームマンションリノベーション工事（３点ユニット含む）】

2023/12/08(金) 16:28

こんにちは！
首都圏ビルマネジメントの佐藤です。

今回は１ルームマンションのリノベーション工事をご紹介したいと思います！

竣工から３０年近く経ってきているので資産価値の向上と入居率ＵＰを目指すため、また部屋の模様や水廻り設備の劣化も確認されたので更新も含めご提案させていただきました

元々のお部屋は重厚感のある仕様になっていましたが、昨今の流行りを見ると明るく清潔感のあるお部屋が選ばれやすいということもあり明るめの仕様に変更しました

また水回り設備に関しては３点ユニットで多くの方が悩まれていると思いますが、今では温水洗浄便座が付いているというのが当たり前の時代です

ユニットバスの利点といえば家賃が安いことぐらいですが、下げるのも限界がありますのでオーナー業が立ち行かなくなってしまいます

このままではいけないと考え、３点ユニットでも清潔感があり尚且つ昨今のニーズに対応できるような工事を実施する運びとなりました

まずは部屋内を見てみましょう

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床は既存のフローリングに増し貼りで対応できる東リさんのフロアタイルで施工しました

ガラッと雰囲気が変わりますね

after

木枠はグレーでしたが白基調に塗り直します

befor

after

建具にはサンゲツさんのリアテックシートを貼ります

befor

after

次に３点ユニットです

今回はＬＩＸＩＬのＢＬＣＷ（１０１４）で施工しました

寸法の問題で中々選べる数が少ない住設機器の中でＬＩＸＩＬさんの３点ユニットはオプションも豊富でイメージ通りのモノを導入することができました

まずは３点ユニットを解体します

解体後にユニット屋さん・水道設備屋さんが来て寸法等決めていきます

決まりましたらいよいよ取り付けです

給水・排水管を寸法通りに取り付けます

今回は一面にカラー付の壁面を設置し、さらに温水洗浄便座も取り付けて、ビジネスホテルに引けを取らない仕上がりになりました

今回リノベーションを実施しとても築３０年経っているとは思えないくらい生まれ変わりオーナー様にもとても喜んでいただけました

ですのでこのブログに目を通していただいた悩んでいる方々にはリノベーションを推奨しますが、予算の都合もあるかと思いますので部分的にでも実施できますのでぜひご検討下さい

またブログを読んで
入居率が悪くて困っている

そろそろ交換しようと考えていたので見積もりをとってみたい

他にもいろいろ提案してもらえるか聞いてみたい

などお困りなことがございましたらお気軽に弊社までお問い合わせください！
宜しくお願いいたします！

株式会社首都圏ビルマネジメント　
管理部　担当　佐藤
Tel:03-3289-0151
mail:sato@daku.co.jp

【ロスナイ交換工事】

2023/12/08(金) 14:48

こんにちは！

首都圏ビルマネジメント佐藤です。

今回は昨今のビル喚起設備にかかせないロスナイ交換工事の事例をご紹介したいと思います

コロナウイルスが蔓延して以降喚起設備に関して今まで以上に注目を浴びるようになり工事依頼も増えてきておりますので要注目工事になります

ちなみにロスナイとは

排気用と給気用の2つのファンを搭載しており、排気ファンで室内の汚れた空気を排出すると同時に、給気ファンで外気を取り入れ、計画的な換気が行るという優れモノです

またロスナイのメリットは

・１年中快適に熱交換が可能

熱を上手に回収しながら空気の交換をしてくれるため快適です。
夏の暑い日は部屋の冷えた空気と冬の寒い時には逆に暖かい空気と熱交換をしてくれます。
熱も大方は回収できますので、体感として急に暑い、寒いという思いをしなくても良くなります。
　　
・汚くなった空気だけ出し新鮮な外気だけが入ってくる

ロスナイのメリットは、1つの機器の中に排気用と給気用の2つのファンが入っている点です。機器の中で分けているため、汚い空気と外気が混じることはありません。
せっかく換気をしたのに、部屋の中に汚い空気がこもってしまったということもないため安心して使えます。
さらに、排気口と給気口を別々に設置する必要もないのもメリットです。

前置きが長くなりましたが早速工事の方を見ていきましょう

交換前のロスナイです。今まではあまり目立たないように天井材で隠れる仕様になっていたのですね

そしてここからが工事の肝になるのですが、実は見た目以上に埋まっているロスナイが大きいので天井は剥がしていきます

剥がし終わって出てきたロスナイがこちらです。大きいですね。

取り出したら新しく導入するロスナイを設置するための吊りボルトの寸法を決めます
決めたら取り付けになります。以前のと比べるとだいぶ小さくなりました

　

取り付け完了したら天井の復旧作業になります。

最後に塗装を行い作業終了です。

電気や空調と比べると目立たない設備ではありますが喚起というのは人の健康にもかかわる重要な設備ですので一度点検等行うことを推奨します

またブログを読んで
長く使用しているので改修が必要かどうか気になる

そろそろ交換しようと考えていたので見積もりをとってみたい

トラブル時など対応してもらえるか

【高圧ケーブル交換・UGS設置・LBS交換】

2023/11/15(水) 09:40

こんにちは！

首都圏ビルマネジメント佐藤です。

今回はビルの電気供給に欠かせない高圧ケーブル・ＬＢＳ交換工事の事例をご紹介したいと思います

ちなみに
・高圧ケーブルとは電力会社の配電線と構内配線の接続点から、キュービクルと接続するまでに使用される電
　線のことをいいます。
・UGSとはお客さま側の設備における電気事故が発生した場合に、近隣への波及事故（近隣を巻き込んだ停
　電事故）を防ぐ役割をもっています。
・LBS（高圧交流負荷開閉器）とは、トランスやコンデンサーの一次側に設置する高圧開閉器のことをいいま
　す。ビル側の設備における電気事故が発生した場合に、近隣への波及事故（近隣を巻き込んだ停電事故）
　を防ぐ役割をもっています。

こちらの交換推奨時期ですが
・高圧ケーブル　屋外　15年～20年
　　　　　　　　屋内　20年～30年
・ＬＢＳ　　　　屋外　10年～15年
　　　　　　　　屋内　15年～20年
となっております

今回実施に至った経緯ですが、点検を行った際の数値があまりよくなかったこと、またビルは築年数が30年以上経過しており一度も交換をしていなく絶縁不良で館内が停電するリスクを考えると少しでも早く交換した方がリスクの軽減になることをご説明・ご提案させていただき工事を実施することになりました。UGSの設置もなかったので設置することになりました。
前置きが長くなりましたが早速見てみましょう

今回は既存の高圧ケーブルは引き抜かずに新たに外に配管をつけてケーブルを通していきます。こうすることで引き抜けなかった場合のリスクなどを回避でき、停電時間も短縮することができます。
まずは事前に建物の壁伝いに配管を設置します。

配管を設置したらケーブルを通しておき切替工事に備えます。この段階では停電はまだ行っていません

停電当日
同時にUGSの設置、ＬＢＳの交換も行います。

ケーブル切替・UGS設置・ＬＢＳ交換が完了したら主任技術者による耐圧試験を行います。耐圧試験に問題がなければ主任技術者による通電を行い作業終了です。

現代社会において電気は必要不可欠な存在であり、万が一電気の不具合が起きてしまったら多大な損害が出てしまいます。特にケーブルは配管内を通っており劣化の具合が確認しずらいので注意が必要です。ケーブル不具合が出てしまい停電した場合復旧するのにそれなりに時間がかかる恐れもあるため事前の工事を推奨します

電気はビル設備において目に見えずらい非常にデリケートなものですのでこのブログをお読みになった皆様はどうか信頼出来る業者での施工をお願いします

またブログを読んで
点検で指摘があがった
長く使用しているので改修が必要かどうか気になる
そろそろ交換しようと考えていたので見積もりをとってみたい
トラブル時など対応してもらえるか
などお困りなことがございましたらお気軽に弊社までお問い合わせください！
宜しくお願いいたします！

株式会社首都圏ビルマネジメント　
管理部　担当　佐藤
Tel:03-3289-0151
mail:sato@daku.co.jp

エアコン　トラブル対応！

2023/07/28(金) 15:14

こんにちは。
首都圏ビルマネジメントの田中です。

毎日の猛暑日でうだるような暑さがつづいておりますが、夏バテは大丈夫でしょうか。
毎年この時期になると「こんなにも暑かったかな？」と感じております。。。

さて、この時期の特徴として、エアコンのトラブルが数多く御座います。
先日、弊社にて管理を委託しているビルのテナント様から
「エアコンが急に動かなくなってしまったので至急対応してほしい。」との
ご依頼が御座いました。

現地を確認すると、操作盤にエラーコードの表示が有り、動かない状態でした。
早速、エアコンを分解し、内部の点検を行いました。

内部を確認すると、ドレンパンという受け皿に汚れが蓄積し、水が多く溜まって
しまっている状態でしたので、水抜きをしドレンパンの清掃を致しました。

すると、エアコンのエラーは消え、問題なく運転することが出来ました。

ただ、エアコン内部のホコリや汚れは洗浄できておりませんので後日、分解洗浄（ケミカルクリーニング）のご提案をさせていただくことになりました。

真夏にエアコンが故障してしまうと、業務用のエアコンであれば仕事に支障をきたしてしまったり、家庭用エアコンであれば、不眠や熱中症を引き起こす危険性もございます。
メーカーやエアコンメンテナンス業者さんも非常に混みあう時期になりますので、場合によっては修理に時間がかかってしまう可能性も考えられます。

やはり、日頃のエアコン点検や分解洗浄（ケミカルクリーニング）を定期的に行うことを推奨させて頂きます。もしご検討されたい場合はお気軽にお問い合わせ頂ければと思います。

株式会社首都圏ビルマネジメント　
管理部　担当　田中
Tel:03-3289-0151
mail:tanaka@daku.co.jp

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