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【賃貸物件の管理】～基礎編　③～

2024/03/29(金) 20:31

【賃貸物件の管理】　～基礎編③～

前回は、建物の清掃の中でも特に大切な「日常清掃」に関してお話ししましたが、今回はその他の清掃についてです。
もちろん、これらも大切な項目となります！

余談ですが、清掃って本当に大切です。よく考えてみると人類が清掃に掛けている労力は相当なものがありますね。
家庭の中はもちろん、洗車もしますし、お風呂にはいったり、歯磨きしたりも体の清掃といえば清掃ですし・・・
文化的、衛生的な生活を送る、そして精神衛生的にも労力を掛けても必要なことと改めて思います。

■床面定期清掃
日常清掃と並んでスタンダードな清掃項目です。
こちらも頻度で建物の雰囲気が左右されます。
石やビニールタイル、カーペットなど床面の素材に合わせて作業内容も変わってきます。

作業は人がいない時でないと難しいので、日常清掃とは逆に、稼働日以外、オフィスビルなどでは主に土曜日か日曜日に実施されることが多くなります。

この人がいない時、というのが実は曲者だったりします。良い業者を選ぶこと、気になることを確り伝えることなどが、大切になってきます。

床面定期清掃は機械を使ったり、特殊な洗浄液を使ったりと専門的な知識や技術も必要なお仕事です。信用があるところを選びましょう。

■ガラス清掃
オフィス街ではよく見かけると思いますが、ローブでぶら下がってブランコに乗って作業しているアレです。

自分はめちゃめちゃカッコイイと思います。（自分では絶対にできないので・・・）

とても危険な作業に見えますが、しっかり安全対策をしていますので、作業している方に聞くと、ブランコ作業より、室内からの乗り出しての窓清掃の方が怖いと言っていました。

大型のビルではゴンドラに乗って作業しているところもあります。
もちろん、室内側の清掃もします。

こちらも頻度は大切です。
汚れていると室内から窓を見たときボヤっとした視界になって、気分は下がりますよね。
毎月か2ヶ月１回は作業したいところです。
立地の条件や建物の窓によってはもう少し間隔をあけている場合もあります。

■特別清掃
日常清掃や定期清掃と言われるものは、基本は床面になります。
手の届く範囲でポストを拭いたり手摺を拭いたりしますが、空間の下側がメインになります。

しかし、実際には照明器具や普段は手の届かない上の方も埃は積もってきます。
そこで、年末の大掃除だったり、年間で回数を決めて特別清掃として清掃する場合があります。

また、季節により落ち葉清掃を日常清掃に追加で入れたりすることもあります。

物件に合わせて、必要な清掃を提案してもらえる管理会社や清掃会社が良いですね。

３０年、４０年たった建物でも見に来たお客様が「えっ！？そんなに経ってるのですか？」と驚かれることがあります。建物オーナーさんの愛情が注がれた物件は確実に違います。

最終的には規模、利用人数、予算などから決まってくるとは思いますが、清掃関係には出来る限り予算は割いた方が良いと、私は思っています。

株式会社首都圏ビルマネジメント
伊藤隆晴
t-ito@daku.co.jp

【賃貸物件の管理】～基礎編　②～

2024/02/29(木) 17:57

前回の基礎編①では、賃貸物件の管理やその項目について概要をお話ししました。
今回はその中でも建物の維持に大切な「日常清掃」に関してお話しします。

長年、建物管理の仕事をしていますが、「管理業務の中で一番大切なものは何か？」と質問されたら、真っ先に「清掃」と答えます。

どんなに新しい建物でも、清掃をしていなければ、数ヶ月で荒れてくることでしょう。いや、数ヶ月も必要なくあっという間かも知れません。人が動く、仕事をする、生活するというのは、思った以上に汚れるものです。

エントランス、エレベーター、エレベーターホール、廊下などの共用部、トイレや給湯室などの水回り、ゴミ庫、室内の床面など日常的に清掃が必要な場所になります。

■日常清掃の頻度による差とは？

では、「日常清掃」はどれくらいの頻度で実施すればいいのか？と聞かれることも多いのですが、私の回答はずばり「稼働日は毎日」です。（オフィスビルでは通常月曜～金曜の週５日ということが多いです。）

清掃をしっかり実施している建物とそうでない建物は、年数が経つにつれ徐々に差が出てきます。
どんな差かというと、「パッと見た目の雰囲気」が違ってきます。
「えっ、そんな抽象的なの？」
と思われるかも知れませんが、そうなのです。
ちょっとしたクスミの長年の積み重ねや清掃員が余裕をもって作業しているか、ギリギリの時間や日数の中で出来る範囲で作業しているかなどで違ってくるものです。

それから日が開くと、汚れたままの時間が長くなります。１日開くだけでも、それ以上にゴミや汚れが目につく時間が長くなります。

そして、それは入居者様、テナント様が快適に過ごせるかどうか、更には大切に長く利用してくれるかどうか、というところに関わってきます。

テナント様から「ここの清掃員さんはいつも綺麗にしてくれいて、とても快適ですよ」
と、お褒めの言葉を頂くと嬉しくなります。

■日常清掃の価値は清掃だけではない？

清掃員さんの仕事は当然、清掃をすることなのですが、実はそこには見えない価値があります。他に管理人さんや設備員さんが常駐するような建物は別ですが、ほとんどの中小の建物では毎日ビルに行くのは清掃員さんだけです。
清掃をしていると様々とところに目が行きますし、昨日と今日の違い、異常などにも気づきます。
私も「水が漏れている」「変な音がする」「不法投棄がある」「ガラスにヒビがはいっている」「照明がつかない」等々清掃員さんからの連絡で、早めに対応できたことが沢山あります。

清掃員さんは設備などの専門家ではありませんが、日々、愛着やプライドを持って仕事をしていると気が付くことが多いものです。そして、「何か異変を感じたら、連絡もらえると有難い」と伝えておくと、殆どの場合連絡がもらえます。（ただし、本業ではないので１００％を求めるものではありません。）

その他にも毎日見てくれている人がいるというのは色々なメリットがあります。
管理に掛けられる予算面の制約はありますが、優先順位を上げて考えていただけると良いなと思います。

そして、忘れてはならないのが、清掃員さんに対する感謝の気持ちです。
朝早くから、寒い日も、暑い日も、雨が降っても仕事をしてくれるというのは、有り難いことですね。

次回は、他の清掃関係のお話しを致します。

株式会社首都圏ビルマネジメント
伊藤隆晴
03-3289-0151
t-ito@daku.co.jp

【賃貸物件の管理】～基礎編　①～

2024/01/11(木) 15:11

こんにちは！
首都圏ビルマネジメントの伊藤です。

賃貸マンション、アパート、貸ビルなどの賃貸物件を所有した場合には。建物やテナント（入居者）管理は必須の業務になります。
ご自身で行う場合でも管理会社に委託する場合でも、やらなければならないことは基本的に同じです。

今回から管理の基礎編ということで、初めて賃貸物件を購入した、または検討している方、相続等で引き継いだ方向けに基本シリーズとして、どんな項目が必要で、ポイントは何かを書いていきたいと思います。

また、賃貸物件も大型の商業施設、オフィスビルから賃貸アパート、マンションの一室、戸建てまで様々な規模、形態がありますが、本シリーズの前提として、対象は一般的な個人が所有する中小規模の1棟物の賃貸物件（マンション、オフィス）をイメージしていただければと思います。

管理と一口に言っても様々な項目、業務がありますが、順に整理していきましょう。
まずは、以下に基本的な業務項目と概要を記します。

１．建物の維持に関する業務

お貸しした物件で、お仕事や生活をしていただくのですから、快適に過ごせる環境を提供しなくてはなりません。
その基本となるのは清掃関係となります。
清掃も日常清掃から特別な清掃まで様々あります。

２．建物設備の維持に関する業務

こちらは設備関係の保守点検業務になります。
建物には電気や水回り、エレベーターなど非常に多くの設備があります。

設備の安全や状態の確認、法定点検などを行い、安心してご利用いただけるように努めなければならなりませんね。

３．建物のセキュリティーに関する業務

現代は残念ながら物騒な時代でもあり、年々求められるセキュリティーのレベルも上がってきています。
建物の入り口に防犯カメラが設置してあることなどは当たり前のようになりました。

オートロックや警備機器、有人の警備など建物状況、環境に合わせて実施します。

４．光熱費の算出に関する業務

建物で一括して受電、水道の引き込みをしているオフィスビルが主な対象となります。
各階やお部屋には子メーターが設置してあり、その使用量を毎月検針することで光熱費を算出します。

算出方法も単価方式や案分方式等あり、その建物の事情に合わせて単純にいかず、意外と手こずることがあります。

５．賃料等の請求、収納代行に関する業務

アパートやマンションの場合は毎月発行することは余りありませんが、オフィスや店舗の賃貸では上記の光熱費等と共に請求書を発行することが一般的です。

お金に関する大切な業務です。
管理会社が収納代行をする場合や、お支払いがない場合の督促業務などもあります。

６．募集及び契約に関する業務

入居者他連絡窓口賃貸用収益物件では、空室では困りますので、スタートはここからとなります。

地域にもよりますが、賃貸物件には競合が沢山ありますので長期間にわたり勝ち抜いていかなければなりません。
また、契約に際しては慎重であるだけでなく、しっかりとした契約書を作成しなければ後々、困ることになります。

７．契約管理、入居者管理に関する業務

上記で契約したテナントや入居者の入居時の引渡しや、入居後も契約更新やいずれ来る解約の手続きや退去時の引渡し立会い、それに伴う原状回復工事などがあります。

８．入居者他連絡窓口
入居中はテナントや入居者からのお問合せや設備故障の連絡がきますし、逆に所有者側から各種お知らせの連絡をすることもあります。官公庁や近隣からの連絡などもあります。

緊急性がある場合もありますので、物件所有者が個人で受けるのは負担に感じるかも知れません。

９．建物・設備の修理、更新、価値の向上に関する工事業務

建物や設備は長年の使用による経年劣化は避けられません。
また、時代に合わせデザイン性を含めた改修工事が必要になってくる場合もあります。

　　
ざっと必要な業務項目を上げたわけですが、

「うわっ、多いな」「面倒だなぁ」と思われた方もいらっしゃると思います。

でも、大丈夫です！

次回から各項目をもう少し詳細にお話ししていきます。

株式会社首都圏ビルマネジメント
伊藤隆晴
03-3289-0151
t-ito@daku.co.jp