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漏水修繕工事

2024/03/06(水) 11:17

こんにちは。
首都圏ビルマネジメントの田中です。

3月に入りまして、徐々に暖かい日も続くのは嬉しいのですが、花粉症の私としては複雑な気持ちです。。。

さて、先日管理をさせていただいているオーナー様のご自宅の浴室にて雨水による漏電および漏水が発生し、修繕の依頼を受けました。

現地を確認したところ、浴室の天井がガラス張りになっており、壁面の取合い部にシールの剥離があることと、ガラス面の一部に亀裂があることを目視で確認しました。




雨水の侵入の原因はここからの可能性が高いので、浴室の天井廻りのシーリング作業を行いました。




作業箇所は高さもありましたが、なんとか脚立にて作業を行うことができました。

浴室の天井から雨水が進入し、浴室の照明器具が濡れてしまったことにより漏電も起きた様子でしたので、念の為、照明器具の配線に屋内用のジョイントボックスと言われる保護箱を設置しました。

その後、強めの雨が降った際に漏水が起きていないか、伺ったところ漏水は起きていないとのことで無事完了となりました。

漏水についてお困りの方や、何か相談をしたいこと等ございましたらお気軽にお問い合せいただければ幸いです。

株式会社首都圏ビルマネジメント 
管理部 担当 田中
Tel:03-3289-0151
mail:tanaka@daku.co.jp



 

【賃貸物件の管理】~基礎編 ②~

2024/02/29(木) 17:57

前回の基礎編①では、賃貸物件の管理やその項目について概要をお話ししました。
今回はその中でも建物の維持に大切な「日常清掃」に関してお話しします。

長年、建物管理の仕事をしていますが、「管理業務の中で一番大切なものは何か?」と質問されたら、真っ先に「清掃」と答えます。

どんなに新しい建物でも、清掃をしていなければ、数ヶ月で荒れてくることでしょう。いや、数ヶ月も必要なくあっという間かも知れません。人が動く、仕事をする、生活するというのは、思った以上に汚れるものです。

エントランス、エレベーター、エレベーターホール、廊下などの共用部、トイレや給湯室などの水回り、ゴミ庫、室内の床面など日常的に清掃が必要な場所になります。

■日常清掃の頻度による差とは?

では、「日常清掃」はどれくらいの頻度で実施すればいいのか?と聞かれることも多いのですが、私の回答はずばり「稼働日は毎日」です。(オフィスビルでは通常月曜~金曜の週5日ということが多いです。)

清掃をしっかり実施している建物とそうでない建物は、年数が経つにつれ徐々に差が出てきます。
どんな差かというと、「パッと見た目の雰囲気」が違ってきます。
「えっ、そんな抽象的なの?」
と思われるかも知れませんが、そうなのです。
ちょっとしたクスミの長年の積み重ねや清掃員が余裕をもって作業しているか、ギリギリの時間や日数の中で出来る範囲で作業しているかなどで違ってくるものです。

それから日が開くと、汚れたままの時間が長くなります。1日開くだけでも、それ以上にゴミや汚れが目につく時間が長くなります。

そして、それは入居者様、テナント様が快適に過ごせるかどうか、更には大切に長く利用してくれるかどうか、というところに関わってきます。

テナント様から「ここの清掃員さんはいつも綺麗にしてくれいて、とても快適ですよ」
と、お褒めの言葉を頂くと嬉しくなります。

■日常清掃の価値は清掃だけではない?

清掃員さんの仕事は当然、清掃をすることなのですが、実はそこには見えない価値があります。他に管理人さんや設備員さんが常駐するような建物は別ですが、ほとんどの中小の建物では毎日ビルに行くのは清掃員さんだけです。
清掃をしていると様々とところに目が行きますし、昨日と今日の違い、異常などにも気づきます。
私も「水が漏れている」「変な音がする」「不法投棄がある」「ガラスにヒビがはいっている」「照明がつかない」等々清掃員さんからの連絡で、早めに対応できたことが沢山あります。

清掃員さんは設備などの専門家ではありませんが、日々、愛着やプライドを持って仕事をしていると気が付くことが多いものです。そして、「何か異変を感じたら、連絡もらえると有難い」と伝えておくと、殆どの場合連絡がもらえます。(ただし、本業ではないので100%を求めるものではありません。)


その他にも毎日見てくれている人がいるというのは色々なメリットがあります。
管理に掛けられる予算面の制約はありますが、優先順位を上げて考えていただけると良いなと思います。


そして、忘れてはならないのが、清掃員さんに対する感謝の気持ちです。

朝早くから、寒い日も、暑い日も、雨が降っても仕事をしてくれるというのは、有り難いことですね。

次回は、他の清掃関係のお話しを致します。

株式会社首都圏ビルマネジメント
伊藤隆晴
03-3289-0151
t-ito@daku.co.jp

ブログ更新しました!【LED交換工事】

2024/01/25(木) 11:11

こんにちは!
首都圏ビルマネジメントの佐藤です。


今回はLED交換工事をご紹介したいと思います!

LEDが導入され久しいですが、中々導入が進んでいないビルがたくさんあるのが現状です
蛍光灯の照明器具に関して大手メーカーでは生産終了が相次いでいる中で、器具不良等起こしてしまっては部材がなく一部だけ仕方なくLEDを入れるなんてこともしばしば

ただ生産中止しているから導入という訳ではなくいい理由ももちろんあります
既存の蛍光灯照明とLEDを比較すると約3割~4割の消費電力削減ができます
昨今エネルギーの安定供給が不安視される中それに比例し価格が大幅に値上がりしています。ということはオーナー様だけでなく使用しているテナント様の負担が大きくなりますね
その中で今まで通りテナントリーシングを行う上で必要不可欠となってくる条件で比較検討される設備に間違いなく入ってきます。企業は抑えられる経費は抑えたいと考えています。


前置きが長くなりましたが早速工事に取り掛かります!
既存の照明器具です。30年近く経っているので反射板もくすんでしまっています


早速取り外していきましょう!
取り外す際にはケーブルをしっかり絶縁テープで巻き他の線と干渉しないようにしていきます。ブレーカーを落としていない状態でケーブル同士が接触するとショートしてしましブレーカーが落ちてしまいますので要注意です。ですので事前にテナント様へブレーカーを落とす旨の説明はしておきましょう


取り外した後は新しい器具を取り付けるために天井に埋め込んである既存のアンカーボルトを取り出し新しいアンカーボルトを取り付けます。


その後器具を設置、ライトを取り付け完了です


空室での作業は4時間程度で作業は完了しました
入居中のお部屋ですと養生やデスク・棚などがあり作業効率は下がってしまうのでもう少し時間はかかります。

今回工事を実施してテナント様には大変喜んでいただきました部屋全体が明るくなったこと、また実際に電気の使用料金が例年と比べて下がったとお声をいただきました
また空室だったお部屋もすぐに決まりオーナー様には効果を実感していただきました
年々物価も上昇している中でLED器具も例外ではありません。ぜひお早めに交換をご検討下さい

またブログを読んで
そろそろ交換しようと考えていたので見積もりをとってみたい
他にも電気設備の提案してもらえるか聞いてみたい​
などお困りなことがございましたらお気軽に弊社までお問い合わせください!
宜しくお願いいたします!

株式会社首都圏ビルマネジメント 
管理部 担当 佐藤
Tel:03-3289-0151
mail:sato@daku.co.jp



 

分譲マンション リフォーム

2024/01/23(火) 13:52

こんにちは。。
首都圏ビルマネジメントの田中です。
本年も宜しくお願い致します

さて、先日弊社にてテナント管理をさせていただいている分譲マンションのオーナー様から、貸室のリフォームのご依頼をいただきました。

Kの間取りから、部屋と部屋の間仕切り壁を撤去し、広めの1ルームに変更をして欲しいという点と室内に設置してある給湯器をベランダへ移動して欲しいとの2点のご要望です。






こちらが部屋と部屋の間仕切り壁です。2部屋が隣り合いに分かれている状態です。






こちらが室内に設置されている給湯器です。(年数も10年以上経過したものです。)
室内に設置しており、配管が見えてしまっております。






こちらが解体作業中になります。壁や床を解体・撤去致します。







給湯器移設の為に、一部床を剥がし配管を新設しております。








こちらがリフォーム工事後になります!

部屋と部屋の間の間仕切り壁を撤去したことで、開放的なお部屋に仕上がりました。
広々としましたので、入居者様の方で自由にレイアウトを組むことが出来ると思います。


分譲マンションになりますので、工事前には事前に管理組合への書類の申請・届出が必要になります。弊社ではビルだけではなく、マンションのリニューアル工事も行っておりますので、もしご検討されたい場合はお気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。

株式会社首都圏ビルマネジメント 
管理部 担当 田中
Tel:03-3289-0151
mail:tanaka@daku.co.jp




 

【賃貸物件の管理】~基礎編 ①~

2024/01/11(木) 15:11

こんにちは!
首都圏ビルマネジメントの伊藤です。

賃貸マンション、アパート、貸ビルなどの賃貸物件を所有した場合には。建物やテナント(入居者)管理は必須の業務になります。
ご自身で行う場合でも管理会社に委託する場合でも、やらなければならないことは基本的に同じです。


今回から管理の基礎編ということで、初めて賃貸物件を購入した、または検討している方、相続等で引き継いだ方向けに基本シリーズとして、どんな項目が必要で、ポイントは何かを書いていきたいと思います。

また、賃貸物件も大型の商業施設、オフィスビルから賃貸アパート、マンションの一室、戸建てまで様々な規模、形態がありますが、本シリーズの前提として、対象は一般的な個人が所有する中小規模の1棟物の賃貸物件(マンション、オフィス)をイメージしていただければと思います。


理と一口に言っても様々な項目、業務がありますが、順に整理していきましょう。
まずは、以下に基本的な業務項目と概要を記します。

1.
建物の維持に関する業務

お貸しした物件で、お仕事や生活をしていただくのですから、快適に過ごせる環境を提供しなくてはなりません。
その基本となるのは清掃関係となります。

清掃も日常清掃から特別な清掃まで様々あります。


2.建物設備の維持に関する業務


こちらは設備関係の保守点検業務になります。

建物には電気や水回り、エレベーターなど非常に多くの設備があります。

設備の安全や状態の確認、法定点検などを行い、安心してご利用いただけるように努めなければならなりませんね。


3.
建物のセキュリティーに関する業務

現代は残念ながら物騒な時代でもあり、年々求められるセキュリティーのレベルも上がってきています。

建物の入り口に防犯カメラが設置してあることなどは当たり前のようになりました。

オートロックや警備機器、有人の警備など建物状況、環境に合わせて実施します。


4.
光熱費の算出に関する業務

建物で一括して受電、水道の引き込みをしているオフィスビルが主な対象となります。

各階やお部屋には子メーターが設置してあり、その使用量を毎月検針することで光熱費を算出します。

算出方法も単価方式や案分方式等あり、その建物の事情に合わせて単純にいかず、意外と手こずることがあります。


5.
賃料等の請求、収納代行に関する業務

アパートやマンションの場合は毎月発行することは余りありませんが、オフィスや店舗の賃貸では上記の光熱費等と共に請求書を発行することが一般的です。


お金に関する大切な業務です。
管理会社が収納代行をする場合や、お支払いがない場合の督促業務などもあります。


6.
募集及び契約に関する業務

入居者他連絡窓口
賃貸用収益物件では、空室では困りますので、スタートはここからとなります。

地域にもよりますが、賃貸物件には競合が沢山ありますので長期間にわたり勝ち抜いていかなければなりません。

また、契約に際しては慎重であるだけでなく、しっかりとした契約書を作成しなければ後々、困ることになります。


7.契約管理、入居者管理に関する業務

上記で契約したテナントや入居者の入居時の引渡しや、入居後も契約更新やいずれ来
る解約の手続きや退去時の引渡し立会い、それに伴う原状回復工事などがあります。


8.入居者他連絡窓口

入居中はテナントや入居者からのお問合せや設備故障の連絡がきますし、逆に所有者側から各種お知らせの連絡をすることもあります。官公庁や近隣からの連絡などもあります。

緊急性がある場合もありますので、物件所有者が個人で受けるのは負担に感じるかも知れません。




9.建物・設備の修理、更新、価値の向上に関する工事業務


建物や設備は長年の使用による経年劣化は避けられません。

また、時代に合わせデザイン性を含めた改修工事が必要になってくる場合もあります。

  

ざっと必要な業務項目を上げたわけですが、

「うわっ、多いな」「面倒だなぁ」と思われた方もいらっしゃると思います。

でも、大丈夫です!


次回から各項目をもう少し詳細にお話ししていきます。



株式会社首都圏ビルマネジメント
伊藤隆晴
03-3289-0151
t-ito@daku.co.jp

 
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