公式ブログ

次へ>>

ブログ更新しました!【LED交換工事】

2024/01/25(木) 11:11

こんにちは!
首都圏ビルマネジメントの佐藤です。


今回はLED交換工事をご紹介したいと思います!

LEDが導入され久しいですが、中々導入が進んでいないビルがたくさんあるのが現状です
蛍光灯の照明器具に関して大手メーカーでは生産終了が相次いでいる中で、器具不良等起こしてしまっては部材がなく一部だけ仕方なくLEDを入れるなんてこともしばしば

ただ生産中止しているから導入という訳ではなくいい理由ももちろんあります
既存の蛍光灯照明とLEDを比較すると約3割~4割の消費電力削減ができます
昨今エネルギーの安定供給が不安視される中それに比例し価格が大幅に値上がりしています。ということはオーナー様だけでなく使用しているテナント様の負担が大きくなりますね
その中で今まで通りテナントリーシングを行う上で必要不可欠となってくる条件で比較検討される設備に間違いなく入ってきます。企業は抑えられる経費は抑えたいと考えています。


前置きが長くなりましたが早速工事に取り掛かります!
既存の照明器具です。30年近く経っているので反射板もくすんでしまっています


早速取り外していきましょう!
取り外す際にはケーブルをしっかり絶縁テープで巻き他の線と干渉しないようにしていきます。ブレーカーを落としていない状態でケーブル同士が接触するとショートしてしましブレーカーが落ちてしまいますので要注意です。ですので事前にテナント様へブレーカーを落とす旨の説明はしておきましょう


取り外した後は新しい器具を取り付けるために天井に埋め込んである既存のアンカーボルトを取り出し新しいアンカーボルトを取り付けます。


その後器具を設置、ライトを取り付け完了です


空室での作業は4時間程度で作業は完了しました
入居中のお部屋ですと養生やデスク・棚などがあり作業効率は下がってしまうのでもう少し時間はかかります。

今回工事を実施してテナント様には大変喜んでいただきました部屋全体が明るくなったこと、また実際に電気の使用料金が例年と比べて下がったとお声をいただきました
また空室だったお部屋もすぐに決まりオーナー様には効果を実感していただきました
年々物価も上昇している中でLED器具も例外ではありません。ぜひお早めに交換をご検討下さい

またブログを読んで
そろそろ交換しようと考えていたので見積もりをとってみたい
他にも電気設備の提案してもらえるか聞いてみたい​
などお困りなことがございましたらお気軽に弊社までお問い合わせください!
宜しくお願いいたします!

株式会社首都圏ビルマネジメント 
管理部 担当 佐藤
Tel:03-3289-0151
mail:sato@daku.co.jp



 

分譲マンション リフォーム

2024/01/23(火) 13:52

こんにちは。。
首都圏ビルマネジメントの田中です。
本年も宜しくお願い致します

さて、先日弊社にてテナント管理をさせていただいている分譲マンションのオーナー様から、貸室のリフォームのご依頼をいただきました。

Kの間取りから、部屋と部屋の間仕切り壁を撤去し、広めの1ルームに変更をして欲しいという点と室内に設置してある給湯器をベランダへ移動して欲しいとの2点のご要望です。






こちらが部屋と部屋の間仕切り壁です。2部屋が隣り合いに分かれている状態です。






こちらが室内に設置されている給湯器です。(年数も10年以上経過したものです。)
室内に設置しており、配管が見えてしまっております。






こちらが解体作業中になります。壁や床を解体・撤去致します。







給湯器移設の為に、一部床を剥がし配管を新設しております。








こちらがリフォーム工事後になります!

部屋と部屋の間の間仕切り壁を撤去したことで、開放的なお部屋に仕上がりました。
広々としましたので、入居者様の方で自由にレイアウトを組むことが出来ると思います。


分譲マンションになりますので、工事前には事前に管理組合への書類の申請・届出が必要になります。弊社ではビルだけではなく、マンションのリニューアル工事も行っておりますので、もしご検討されたい場合はお気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。

株式会社首都圏ビルマネジメント 
管理部 担当 田中
Tel:03-3289-0151
mail:tanaka@daku.co.jp




 

【賃貸物件の管理】~基礎編 ①~

2024/01/11(木) 15:11

こんにちは!
首都圏ビルマネジメントの伊藤です。

賃貸マンション、アパート、貸ビルなどの賃貸物件を所有した場合には。建物やテナント(入居者)管理は必須の業務になります。
ご自身で行う場合でも管理会社に委託する場合でも、やらなければならないことは基本的に同じです。


今回から管理の基礎編ということで、初めて賃貸物件を購入した、または検討している方、相続等で引き継いだ方向けに基本シリーズとして、どんな項目が必要で、ポイントは何かを書いていきたいと思います。

また、賃貸物件も大型の商業施設、オフィスビルから賃貸アパート、マンションの一室、戸建てまで様々な規模、形態がありますが、本シリーズの前提として、対象は一般的な個人が所有する中小規模の1棟物の賃貸物件(マンション、オフィス)をイメージしていただければと思います。


理と一口に言っても様々な項目、業務がありますが、順に整理していきましょう。
まずは、以下に基本的な業務項目と概要を記します。

1.
建物の維持に関する業務

お貸しした物件で、お仕事や生活をしていただくのですから、快適に過ごせる環境を提供しなくてはなりません。
その基本となるのは清掃関係となります。

清掃も日常清掃から特別な清掃まで様々あります。


2.建物設備の維持に関する業務


こちらは設備関係の保守点検業務になります。

建物には電気や水回り、エレベーターなど非常に多くの設備があります。

設備の安全や状態の確認、法定点検などを行い、安心してご利用いただけるように努めなければならなりませんね。


3.
建物のセキュリティーに関する業務

現代は残念ながら物騒な時代でもあり、年々求められるセキュリティーのレベルも上がってきています。

建物の入り口に防犯カメラが設置してあることなどは当たり前のようになりました。

オートロックや警備機器、有人の警備など建物状況、環境に合わせて実施します。


4.
光熱費の算出に関する業務

建物で一括して受電、水道の引き込みをしているオフィスビルが主な対象となります。

各階やお部屋には子メーターが設置してあり、その使用量を毎月検針することで光熱費を算出します。

算出方法も単価方式や案分方式等あり、その建物の事情に合わせて単純にいかず、意外と手こずることがあります。


5.
賃料等の請求、収納代行に関する業務

アパートやマンションの場合は毎月発行することは余りありませんが、オフィスや店舗の賃貸では上記の光熱費等と共に請求書を発行することが一般的です。


お金に関する大切な業務です。
管理会社が収納代行をする場合や、お支払いがない場合の督促業務などもあります。


6.
募集及び契約に関する業務

入居者他連絡窓口
賃貸用収益物件では、空室では困りますので、スタートはここからとなります。

地域にもよりますが、賃貸物件には競合が沢山ありますので長期間にわたり勝ち抜いていかなければなりません。

また、契約に際しては慎重であるだけでなく、しっかりとした契約書を作成しなければ後々、困ることになります。


7.契約管理、入居者管理に関する業務

上記で契約したテナントや入居者の入居時の引渡しや、入居後も契約更新やいずれ来
る解約の手続きや退去時の引渡し立会い、それに伴う原状回復工事などがあります。


8.入居者他連絡窓口

入居中はテナントや入居者からのお問合せや設備故障の連絡がきますし、逆に所有者側から各種お知らせの連絡をすることもあります。官公庁や近隣からの連絡などもあります。

緊急性がある場合もありますので、物件所有者が個人で受けるのは負担に感じるかも知れません。




9.建物・設備の修理、更新、価値の向上に関する工事業務


建物や設備は長年の使用による経年劣化は避けられません。

また、時代に合わせデザイン性を含めた改修工事が必要になってくる場合もあります。

  

ざっと必要な業務項目を上げたわけですが、

「うわっ、多いな」「面倒だなぁ」と思われた方もいらっしゃると思います。

でも、大丈夫です!


次回から各項目をもう少し詳細にお話ししていきます。



株式会社首都圏ビルマネジメント
伊藤隆晴
03-3289-0151
t-ito@daku.co.jp

 

【1ルームマンションリノベーション工事(3点ユニット含む)】

2023/12/08(金) 16:28

こんにちは!
首都圏ビルマネジメントの佐藤です。

今回は1ルームマンションのリノベーション工事をご紹介したいと思います!

竣工から30年近く経ってきているので資産価値の向上と入居率UPを目指すため、また部屋の模様や水廻り設備の劣化も確認されたので更新も含めご提案させていただきました
元々のお部屋は重厚感のある仕様になっていましたが、昨今の流行りを見ると明るく清潔感のあるお部屋が選ばれやすいということもあり明るめの仕様に変更しました

また水回り設備に関しては3点ユニットで多くの方が悩まれていると思いますが、今では温水洗浄便座が付いているというのが当たり前の時代です
ユニットバスの利点といえば家賃が安いことぐらいですが、下げるのも限界がありますのでオーナー業が立ち行かなくなってしまいます

このままではいけないと考え、3点ユニットでも清潔感があり尚且つ昨今のニーズに対応できるような工事を実施する運びとなりました

まずは部屋内を見てみましょう
befor

床は既存のフローリングに増し貼りで対応できる東リさんのフロアタイルで施工しました
ガラッと雰囲気が変わりますね

after


木枠はグレーでしたが白基調に塗り直します
befor

after


建具にはサンゲツさんのリアテックシートを貼ります
befor

after


次に3点ユニットです
今回はLIXILのBLCW(1014)で施工しました
寸法の問題で中々選べる数が少ない住設機器の中でLIXILさんの3点ユニットはオプションも豊富でイメージ通りのモノを導入することができました

まずは3点ユニットを解体します


解体後にユニット屋さん・水道設備屋さんが来て寸法等決めていきます


決まりましたらいよいよ取り付けです
給水・排水管を寸法通りに取り付けます


今回は一面にカラー付の壁面を設置し、さらに温水洗浄便座も取り付けて、ビジネスホテルに引けを取らない仕上がりになりました



今回リノベーションを実施しとても築30年経っているとは思えないくらい生まれ変わりオーナー様にもとても喜んでいただけました
ですのでこのブログに目を通していただいた悩んでいる方々にはリノベーションを推奨しますが、予算の都合もあるかと思いますので部分的にでも実施できますのでぜひご検討下さい


またブログを読んで
入居率が悪くて困っている
そろそろ交換しようと考えていたので見積もりをとってみたい
他にもいろいろ提案してもらえるか聞いてみたい​

などお困りなことがございましたらお気軽に弊社までお問い合わせください!
宜しくお願いいたします!
 

株式会社首都圏ビルマネジメント 
管理部 担当 佐藤
Tel:03-3289-0151
mail:sato@daku.co.jp


 

【ロスナイ交換工事】

2023/12/08(金) 14:48

こんにちは!

首都圏ビルマネジメント佐藤です。

今回は昨今のビル喚起設備にかかせないロスナイ交換工事の事例をご紹介したいと思います

コロナウイルスが蔓延して以降喚起設備に関して今まで以上に注目を浴びるようになり工事依頼も増えてきておりますので要注目工事になります

ちなみにロスナイとは
排気用と給気用の2つのファンを搭載しており、 排気ファンで室内の汚れた空気を排出すると同時に、給気ファンで外気を取り入れ、計画的な換気が行るという優れモノです

またロスナイのメリットは
・1年中快適に熱交換が可能
熱を上手に回収しながら空気の交換をしてくれるため快適です。
夏の暑い日は部屋の冷えた空気と冬の寒い時には逆に暖かい空気と熱交換をしてくれます。
熱も大方は回収できますので、体感として急に暑い、寒いという思いをしなくても良くなります。
  

・汚くなった空気だけ出し新鮮な外気だけが入ってくる
ロスナイのメリットは、1つの機器の中に排気用と給気用の2つのファンが入っている点です。機器の中で分けているため、汚い空気と外気が混じることはありません。
せっかく換気をしたのに、部屋の中に汚い空気がこもってしまったということもないため安心して使えます。
さらに、排気口と給気口を別々に設置する必要もないのもメリットです。

前置きが長くなりましたが早速工事の方を見ていきましょう
交換前のロスナイです。今まではあまり目立たないように天井材で隠れる仕様になっていたのですね


そしてここからが工事の肝になるのですが、実は見た目以上に埋まっているロスナイが大きいので天井は剥がしていきます


剥がし終わって出てきたロスナイがこちらです。大きいですね。


取り出したら新しく導入するロスナイを設置するための吊りボルトの寸法を決めます
決めたら取り付けになります。以前のと比べるとだいぶ小さくなりました
 

取り付け完了したら天井の復旧作業になります。


最後に塗装を行い作業終了です。




電気や空調と比べると目立たない設備ではありますが喚起というのは人の健康にもかかわる重要な設備ですので一度点検等行うことを推奨します

またブログを読んで
長く使用しているので改修が必要かどうか気になる 
そろそろ交換しようと考えていたので見積もりをとってみたい
トラブル時など対応してもらえるか
などお困りなことがございましたらお気軽に弊社までお問い合わせください!
宜しくお願いいたします!
 
株式会社首都圏ビルマネジメント 
管理部 担当 佐藤
Tel:03-3289-0151
mail:sato@daku.co.jp

 
次へ>>