賃貸物件の管理　基礎編⑥

〖メーター検針〗

今回の第6回目はメーター検針についてお話しします。

検針作業は地味と言えば、地味な仕事なのですが、ビルを運営していく中で絶対的に必要な仕事とも言えます。
そして、実は奥が深く重要な仕事でもあります。
やっている人にはわかりますね！！

■検針メーターの種類
検針の対象は、電気、水道、ガスというところになります。
メーターには公設メーターと私設メーターがあります。それぞれ親メーター、子メーターと呼ばれることが多いです。
親メーターは、電力会社、水道局、ガス会社など供給事業者が建物に設置して、全体の使用量を計るものになります。子メーターは、建物側で各階や各部屋の使用量を計る為に設置するものになります。パっと見は同じようですが、所有者、目的が違ってきます。

そういうわけで、基本的には、親メーターは供給事業者が検針し、子メーターは建物側の管理会社などで検針することになります。管理会社では全体量の把握が必要なこともあり、親メーターを独自に検針することもあります。ガスは管理会社で見ることは稀ですね。

■有効期限
各メーターの値をもとに、供給事業者も建物側も請求を起こすわけですから、メーターが正確でないと困りますよね。初めは正確でも経年劣化もあります。そこで、「計量法」「計量法施行令」により、メーターの有効期限が決まっています。
ちなみに、計量法は水道メーターなどだけではなく、様々な計量の基準を定め、適正な計量が実施されるように定められています。タクシーメーターなども入ります。
（メーターに表示がありますので、うっかり期限が切れていた！という場合はご相談ください）

■検針の実際
・電気メーターの検針
ビルなどの建物では照明やコンセントなどの使用量を計る「電灯」メーターとエアコンなどの使用量を計る「動力」メーターがあることが一般的です。

一つの部屋やフロアーにそれぞれ一つとは限らず、複数のメーターがある建物もあり、検針する数としては電気メーターが一番多いと思います。

・水道メーターの検針
各フロアーにひとつ、または部屋ごとに分かれている場合もありますが、電気メーターのように細かく分かれていることは少ないです。古いビルや小型のビルの場合は、子メーターがないとか、複数フロアーで一つとかの場合もあります。

そして、経験上、ビルの設計者や施工者の方へお願いがあります。
「メーターが見にくい！！」　(~_~;)
建物が多いですね。
背伸びしたり、狭いところに顔を突っ込んだり位はよくありますが、鏡を使わないと見れないのは勘弁していただきたいですね。
恐らく配管の取り回しに苦労しているのかなと思いますが・・・







■検針で大切なもう一つのこと
メーター検針は、光熱費のテナント請求の基礎となるので、必要な作業になるのは当たり前ですが、実はもう一つ大切なことがあります。
「検針」は「健診」という側面があります。
“ビルの主治医”として健康診断ですね。
水道検針をしていると、前月に比べて突如として使用量が上がることがあります。通常は多少上下しますが、同じような人数で同じような使い方をしていると使用量もほぼ毎月同じような数字になるものです。
ところが数倍や10倍などになるときがあります。これは異常があるはずです。
すぐにテナントへヒアリングして、理由が明確であれば良いですが、不明な場合は、各所を調査します。見えないところ、わかりにくいところでの漏水がある場合もあります。
また、検針は各所を目視点検しながらまわったり、音を聞いたりします。テナントの担当者の方と会話することも多いです。問診に近いかもしれません。
すると、
「そういえば、エアコンから時々変な音がするのですけど」
とか
「キッチンの水栓を締めてもポタポタ垂れていることがあって」
など、日常的に使用しているから気付くこと、大きなトラブルになる前に早めに言ってもらえて、良かったことなどがあります。

テナントの人数や利用方法などの変化などもわかりますから、管理者としてはとても有意義な情報となり、その後の提案活動に活かせます。










次回は検針したデーターでの光熱費の算出や請求業務についてお話しします。

【建物管理のご相談はお気軽にどうぞ】
株式会社首都圏ビルマネジメント
管理部　伊藤隆晴
t-ito@daku.co.jp
03-3289-0151
 

こんにちは。
首都圏ビルマネジメントの田中です。

今年も梅雨入りしましたね。
急な天候変化でゲリラ豪雨や大雨が降らないことを願っております。。。

さて、先日管理物件にてテナント様から「トイレの水が止まらないので早急に見て欲しい。」との依頼を受けました。

現地到着したところ、水は既に止まっておりましたが、試しに一度水を流してみると、テナント様のおっしゃる通り水が止まらない状態になりましたので、タンク蓋を開けて内を確認してみました。


すると、タンク内の発泡スチロール製の防露材という結露を防ぐ素材が経年劣化にて水が浸入し、膨張してしまっているため、ゴムフロート（蓋）が途中で引っかかりやすくなり、きちんと閉まらなくなることが水が止まらなくなる原因でした。

早速、メーカーに修理可能か問い合わせしたところ、型式が古いためタンクのみでの修理不可との回答で、便器共に本体交換が必要でした。

型式から交換可能のトイレを見つけ、取り急ぎビルオーナー様へ見積り提出し、承認の上
交換作業実施となりました。



便器を脱着したところ、フランジという便器と排水管を接続する部品が古くなっておりましたので、新品に交換をしました。（もしフランジに不具合があると漏水が発生してしまいます。）



排水芯と壁面との距離を注意し、排水ソケットの設置いたします。





あとはトイレ本体とタンクを被せるように設置し、工事完了となりました。
（ウォシュレットは特に問題なかったので再利用いたしました。）

トイレのトラブルは緊急対応が必要な場合もあるかと思います。
弊社ではこのような水周りのトラブルや、建物について何かお困り事がございましたら、
早急に対応をおこなうように努めますので是非、ご相談いただければと思います。

株式会社首都圏ビルマネジメント　
管理部　担当　田中
Tel:03-3289-0151
mail:tanaka@daku.co.jp




 

こんにちは！

首都圏ビルマネジメント佐藤です。
今回は反響が多かった高圧ケーブル工事を再UPしました

今回はビルの電気供給に欠かせない高圧ケーブル・ＬＢＳ交換工事の事例をご紹介したいと思います
ちなみに
・高圧ケーブルとは電力会社の配電線と構内配線の接続点から、キュービクルと接続するまでに使用される電
　線のことをいいます。
・UGSとはお客さま側の設備における電気事故が発生した場合に、近隣への波及事故（近隣を巻き込んだ停
　電事故）を防ぐ役割をもっています。
・LBS（高圧交流負荷開閉器）とは、トランスやコンデンサーの一次側に設置する高圧開閉器のことをいいま
　す。ビル側の設備における電気事故が発生した場合に、近隣への波及事故（近隣を巻き込んだ停電事故）
　を防ぐ役割をもっています。

こちらの交換推奨時期ですが
・高圧ケーブル　屋外　15年～20年
　　　　　　　　屋内　20年～30年
・ＬＢＳ　　　　屋外　10年～15年
　　　　　　　　屋内　15年～20年
となっております

今回実施に至った経緯ですが、点検を行った際の数値があまりよくなかったこと、またビルは築年数が30年以上経過しており一度も交換をしていなく絶縁不良で館内が停電するリスクを考えると少しでも早く交換した方がリスクの軽減になることをご説明・ご提案させていただき工事を実施することになりました。UGSの設置もなかったので設置することになりました。
前置きが長くなりましたが早速見てみましょう
今回は既存の高圧ケーブルは引き抜かずに新たに外に配管をつけてケーブルを通していきます。こうすることで引き抜けなかった場合のリスクなどを回避でき、停電時間も短縮することができます。
まずは事前に建物の壁伝いに配管を設置します。
　
配管を設置したらケーブルを通しておき切替工事に備えます。この段階では停電はまだ行っていません
停電当日
同時にUGSの設置、ＬＢＳの交換も行います。
　

ケーブル切替・UGS設置・ＬＢＳ交換が完了したら主任技術者による耐圧試験を行います。耐圧試験に問題がなければ主任技術者による通電を行い​作業終了です。

現代社会において電気は必要不可欠な存在であり、万が一電気の不具合が起きてしまったら多大な損害が出てしまいます。特にケーブルは配管内を通っており劣化の具合が確認しずらいので注意が必要です。ケーブル不具合が出てしまい停電した場合復旧するのにそれなりに時間がかかる恐れもあるため事前の工事を推奨します

電気はビル設備において目に見えずらい非常にデリケートなものですのでこのブログをお読みになった皆様はどうか信頼出来る業者での施工をお願いします

またブログを読んで
点検で指摘があがった
長く使用しているので改修が必要かどうか気になる ​
そろそろ交換しようと考えていたので見積もりをとってみたい ​
トラブル時など対応してもらえるか ​
などお困りなことがございましたらお気軽に弊社までお問い合わせください！
宜しくお願いいたします！
 
株式会社首都圏ビルマネジメント　
管理部　担当　佐藤
Tel:03-3289-0151
mail:sato@daku.co.jp
 

こんにちは！
首都圏ビルマネジメントの佐藤です。

今回は１ルームマンションのリノベーション工事をご紹介したいと思います！

竣工から３０年近く経ってきているので資産価値の向上と入居率ＵＰを目指すため、また部屋の模様や水廻り設備の劣化も確認されたので更新も含めご提案させていただきました
床はフロアタイルを貼り新しい仕様になっていましたが、それ以外の設備等は既存の仕様でしたのでテコ入れをしました
また水回り設備に関しては３点ユニットで多くの方が悩まれていると思いますが今では温水洗浄便座が付いているというのが当たり前の時代です
ユニットバスの利点といえば家賃が安いことぐらいですが、下げるのも限界がありますのでオーナー業が立ち行かなくなってしまいます。それに加え工事を先延ばしにしてしまうと物価や人件費の上昇で経費がかさむ恐れがあります
ですので退去されたタイミングで、３点ユニットでも清潔感があり尚且つ昨今のニーズに対応できるような工事を実施しようとオーナー様とお打ち合わせし今後の方向性を決めました

まずは部屋内を見てみましょう
棚が取り付けられていますね。この棚をどうにか有効活用できないかと相談がありました。確かにこのままでは味気ないですよね。かと言ってクローゼットを新設するとお部屋が狭くなってしまいますし、どうしたものか...


そこで昨今の単身者向け賃貸のニーズを探り、在宅ワークやミニマリストの方向けにスペースの有効活用がいいのではと考え、棚に取り付けて収納できるデスクを設置することにしました。また色もグレーだと部屋が暗く見えますので明るい色に塗装していきます
建具にはサンゲツのリアテックシートを貼り、木枠等も塗装していきます。


見違えるほど明るく清潔感がある仕様になりました
テーブル下にはコンセントを新設し、棚の上部には扉を取り付けたので使い勝手が良さそうです

次に３点ユニットです

レトロな雰囲気が漂っていますね

今回はＬＩＸＩＬのＢＬＣＷ（１０１４）で施工しました
寸法の問題で中々選べる数が少ない住設機器の中でＬＩＸＩＬさんの３点ユニットはオプションも豊富でイメージ通りのモノを導入することができました


今回は一面にカラー付の壁面を設置し、さらに温水洗浄便座も取り付けて、ビジネスホテルに引けを取らない仕上がりになりました！
以前は排水溝の清掃が大変でしたがこちらの製品にしてから簡易的にすることができ入居者様にも満足していただけるかと思います


今回リノベーションを実施しとても築３０年経っているとは思えないくらい生まれ変わりオーナー様にもとても喜んでいただけました。ですのでこのブログに目を通していただいたお悩みの方にはリノベーションを推奨しますが、予算の都合もあるかと思いますので部分的にでも実施できますのでぜひご検討下さい。


入居率が悪くて困っている​
そろそろ交換しようと考えていたので見積もりをとってみたい ​
他にも提案してもらえるか聞いてみたい​
などお困りのことがございましたらお気軽に弊社までお問い合わせください！
宜しくお願いいたします！
 
株式会社首都圏ビルマネジメント　
管理部　担当　佐藤
Tel:03-3289-0151
mail:sato@daku.co.jp

賃貸物件の管理　基礎編⑤

〖警備〗

第５回目は、建物の警備関係についてお話しします。

今の時代、「セキュリティ」や「防犯」、「防災」、「安全・安心」という言葉をよく耳にすると思います。
警備の仕事は保安職という分類になりますが、幅が広いので、今回はビルの警備関係ということに絞ります。
とはいえ、それでも幅が広く、前述の言葉にすべてに関わってきます。


■警備の分類
警備の業務は次の４つに分かれます。（警備業法第２条での定義）
　１号業務：施設警備
　２号業務：交通警備（交通誘導、雑踏警備）
　３号業務：輸送警備
　４号業務：身辺警備

ビルに関わるのは主に１号業務になります。
その中も
　（１）施設警備
　（２）巡回警備
　（３）機械警備
に分かれます（保安警備は割愛）




■（１）施設警備
施設警備は、建物の通用口などに警備員さんが常駐していて受付などしてくれるのがイメージしやすいと思います。建物内を巡回したりもして、建物の安全を守ってくれます。業務としては、出入りの管理や鍵の管理、開閉館などになります。
■（２）巡回警備
巡回警備も建物を計画的に巡回して安全を守ってくれますが、文字通り常駐はしていません。

どちらも人が対応してくれますので、安心感はありますし、臨機応変な対応も期待できますね。
ところが、中小規模のビルやマンションにとって頭の痛い問題もあります。
それは、人件費がかなり掛かるというころになります。
２４時間常駐してもらうには、どれだけの費用になるでしょうか？
費用面で考えると、ある程度の規模以上のビルが対象となりますね。
小型のビルでは、次の「機械警備」が第一の選択肢となります。

■（３）機械警備
これは建物各所にセンサーを取り付けて、異常があれば監視センターで検知し、警備員を出動させるという手法になります。（警備業務用機械装置といいます）
状況によっては到着まで少し時間がかかる場合もありますが、車やバイク、自転車などで駆け付けてくれます。

私はつい先日、お部屋に入室したところ、割とすぐに警備員さんが出動してこられて、初めは「えつ、どうしました？」という感じでビックリしたのですが、警備の解除を忘れていたことに気付きまして、、、平謝りでした。
大変申し訳ありません(-_-;)

また、侵入警備だけでなく火災警報や設備異常を監視してもらうことも一般的です。

用途や事情により、機械警備に巡回警備を組み合わせている建物もあります。


■防犯カメラ
こちらは、上記の警備業法の分類とは別ですが、今では設置されていて当たり前の機器になりました。犯罪等の「抑止力」といざ事が発生した時の「証拠」という２つの役割があります。
犯罪という大げさなことでなくても、あとから確認や調査ができるということで役に立つことは多い設備です。

これも、どこに、どんなタイプのカメラを何台設置するのかなど、ノウハウが必要になってきます。
いざ事が起こって、確認したら、微妙に死角の場所だったとか、明るさや画質が不十分だったという残念なことにもなりかねません。

費用と委託内容のバランスを取って利便性、安心・安全をテナントへ提供できるようにしましょう！


【建物管理のご相談はお気軽にどうぞ！】
株式会社首都圏ビルマネジメント
管理部　伊藤隆晴
t-ito@daku.co.jp