こんにちは！
首都圏ビルマネジメントの佐藤です。

今回は高圧受電設備であるキュービクルの入れ替え更新工事をご紹介したいと思います！

今回の工事はブログをご覧になられたお客様からお問い合わせをいただき工事を実施することになりました
経緯としては個人の主任技術者さんが点検等を実施していたのですが、引退されることになり後任を探すにあたり既存の設備では新規で引き受けてもらえないとお困りの様子でしたそこでオーナー様が設備を更新するにあたり業者を探していたところブログをご覧になられて安心して工事を任せられそうだとのことでご依頼いただきました

では早速工事を見ていきましょう！
まずは既存キュービクルと新規で設置するキュービクルの搬入です

今回はクレーンを使用しますので警察署に道路使用許可の申請をしました
同時に既存キュービクルの躯体からの切り離し作業及び各ケーブルの取り外し作業です。


前述の各作業が完了したらキュービクルを取り外していきます。
キュービクル本体は約1.5トンあるので万が一落ちてしまっては大変なことになってしまいますので注意が必要です。
また電線等があるのでそちらに当たらないよう指示出しが大事です


既存キュービクルを下ろしたら新規キュービクルを設置します


無事架台に設置することができました
ここからは架台取り付け及び各ケーブルの設置作業になります


各取り付けが終わったら主任技術者さんによる耐圧試験を実施します


耐圧試験は無事クリアしました。最後に東京電力さんの機器を取り付け復電し全工程が完了です


無事トラブルもなくスムーズに工事が完了したのでオーナー様にも大変喜んでいただけました
高圧関係は放置しておくと周囲の建物を巻き込んでしまう大きな事故につながる恐れがあるので事前に改修することを推奨します
またテナント様のご都合やサーバーの手配、東京電力さんや主任技術者さんの調整もあるのである程度時間がかかることもあり早めの計画を立てて備える必要があります
このブログに目を通していただいた悩んでいる皆様には改修を推奨しますが、予算のご都合もあるかと思いますので、その際には部分的の実施等ご提案させていただきますのでぜひご検討下さい

またブログを読んで
点検で指摘があがっているので現地を確認してもらいたい​
そろそろ交換しようと考えていたので見積りをとってみたい ​
他の電気設備の提案してもらえるか聞いてみたい​
などお困りのことがございましたらお気軽に弊社までお問い合わせください！
宜しくお願いいたします！
 
株式会社首都圏ビルマネジメント　
管理部　担当　佐藤
Tel:03-3289-0151
mail:sato@daku.co.jp

 

賃貸物件の管理　基礎編⑧

〖建物賃貸借契約〗

この基礎編シリーズでお伝えしているのは、賃貸物件の管理ですが、そこに入っていただく入居者、テナントとの建物賃貸借契約についてお話しします。

難しいところは不動産屋さんに任せて、契約書に署名捺印するだけ・・・ではいけませんよ！

■契約の２つの種類とは？
賃貸借契約には。主に次の2つのどちらかで行うこう事になります。

１．普通借家契約
“普通”とついているくらいなので、こちらがメジャーな契約形態になります。
決まりはありませんが、一般的には２年または３年程度の契約期間を定めます。
入居者は、更新しながら利用し続けることができます。

２．定期借家契約
こちらは“定期”とついていますね。そうなのです、期間を定めるのです。つまり、２年契約なら「２年で契約は終了します」という契約になります。更新という概念はありません。
ただし、契約前に確認が必要ですが、再契約という形で、次の期間も利用可能な物件が多いです。
それなら、普通借家契約と変わらないのでは？との疑問が湧いてくると思います。次に違いを見ていきましょう。
















■契約による違いとは？
　先ほどの話しのように、定期借家契約でも契約期間が終了しても再契約すると、普通借家契約問と大差がないように見えます。しかし、入居者が引き続き借りたい場合、普通借家契約では貸主に正当事由がない限り、更新を拒絶できないのに対して、定期借家契約は再契約するかどうかは、貸主の意思によります。契約の意思がなければ、終了となります。
ここが一番大きな違いです。

普段、何か物を貸し借りする場合に、「いつまで」を決めますよね。
しかし、住居となると、期間が来たから「はい、出て行って」となると、なかなか厳しいものありますよね。

借主保護のため、（昭和１６年）に借家法が改正されて正当事由がない限り貸主側から更新拒絶、解約の申し入れが出来なくなりました。

しかし、一方で貸主からすると一度貸したら、中々返してもらえないということになります。
そうなると、人に貸すことをためらうケースも出てきます。
そこで、平成３年に借地借家法が制定されて、普通借と定期借が選択できるようになりました。

それぞれ、貸主、借主の立場で様々なメリット、デメリットがありますが、基礎編なので深堀はまた別の機会にします。
お互いにメリットとなるよう、選択、活用することが大切です。











■契約書は大事！
契約書は大事！とお伝えすれば、「そんなの当たり前だろう！」と怒られそうですが、冒頭にお話しした様に不動産屋さんが作る契約書の説明をさらっと聞くだけで、署名捺印しているケースは多いと思います。
もちろん、よく考えて作っていただいていると思うのですが、法改正や各お部屋の違いや特殊事情など確りと反映されているのかのチェックは必要です。

そして特に注意が必要なのは特約についてです。その時はお互いに合意して理解しているのですが、何年か経った後、解約する段になって齟齬が生じるということはあり得ます。そのときに頼りになるのが契約書であり、特約の文書なのですが、読み手や立場によって違う解釈ができたりすると困ることになります。

ちょっと“クドイなぁ”という文書で良いと思います。



【建物管理のご相談はお気軽にどうぞ】
株式会社首都圏ビルマネジメント
管理部　伊藤隆晴
t-ito@daku.co.jp
03-3289-0151

賃貸物件の管理　基礎編⑦

〖光熱費の算出と請求業務〗

前回、電気や水道メーターの検針についてお話ししました。
今回はそれを基に光熱費を計算し、請求する業務についてです。

お金の請求になりますから、正確であることは当然ですが、公平性とか納得感なども大切になります。
簡単そうで、意外と複雑な面があります。

■算出方法の2つの方式とは
算出するときに、方法、考え方としては大きく２つに分かれます。
一つ目は按分方式、つまり「比例して分ける」ということです。2つ目は単価方式、これは決まった単価に使用量を掛けるということになります。
実際は他の要素が入ってきたりしてシンプルにいかない場合が結構あります。

■按分方式
一つ目の按分方式について、もう少し詳しくお話しします。
先程、按分とは「比例して分ける」とお話ししましたが、では何に比例するのかということを考えなくてはなりません。
一般的にじゃ使用量で按分することが多いかと思います。
これは一見すると、「使った分でわけるから公平だ」となりますが、実は、電気や水道は従量料金制という計算で請求が来ていますので、単純に「公平」とはならないのです。
従量料金制は使用量が増えるにつれて、単価が上がります。つまり、使用量が多いテナントがいると使用量の少ないテナントは、使用量が多いテナントと同じ高い単価の使用料が請求されることになるのです。
でも、同じテナントでも多い月も少ない月もあるわけですし、ある程度は許容してもらわないと計算が大変なことになってしまいます。
しかし、水を沢山使う店舗と小人数の事務所が同じ建物に入っている場合は、許容範囲を超える場合もありますね。この場合は物件毎の事情を考慮しつつ、どうのようにバランスを取りながら公平に近づけるかは、管理会社の腕の見せ所かもしれませんね。

■単価方式
各テナントの検針値（使用量）に決めた単価を掛け合わせて算出します。
按分方式と違い全体の使用量や電力会社や水道局からの請求金額がわからなくても、直ぐに算出できますし、計算自体が容易というのがメリットになります。
私どもが管理する物件でも、電力会社などからの請求金額が出る前にテナントへの請求を立てたければならない場合は、この方式を採用しています。
この方式のデメリットは、電力会社などからの請求額とテナント請求額が不一致となることです。
建物所有者側で差額を許容するか、翌月精算などして合わせるなどで対応します。

少し前の中小規模のビルでは単価式が多かったように思います。私どもが、引き継いで管理を始めてみると、実は長らく単価が見直されておらず、差額が大きくなっていた物件もありました。
まめな見直しは必要ですね。

■請求業務
請求の前に、使用料金だけでなく、基本料金やその他の要素で追加される金額があれば、それを合算します。これは物件により違いがあります。
そうしてできた光熱費の請求は、賃料等の請求と一緒に行うことが多いです。
請求時は金額だけでなく、いつからいつまでの分なのかなどを明確にしておくと、問合せ時の対応や最終月の精算の時などわかりやすくなります。


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BLOGをご覧の皆様こんにちは。
すっかりご無沙汰してしまいました、管理部の大浦と申します。
全国各地で酷暑と蒸し暑さが続く日々ですね
まだまだこれからの夏本番くれぐれも無理のない範囲で頑張っていこうと思います。
皆様もご自愛くださいませ

こう暑さが続くと、クーラーの効いた室内でずっと快適に過ごしていたいところですが、
同時に定期鄭な換気も大切ですよね
さて、本日はそんな換気に欠かせない「窓「と「戸」の工事事例をご紹介したいと思います。だいぶ無理やり繋げました（笑）


まずは「ルーバー窓」の案件をご紹介します
別名ジャロジー窓と言ったりもしますが、名前だけではどんな窓か思い浮かばない方もいらっしゃるかもしれませんね。
横に長いガラス板が数枚重なっていて、それをハンドルなどで開け閉めするタイプの窓で、浴室やトイレなどで用いられることが多い窓になります。

先日、そのルーバー窓についてご相談がありました。
ガラス板のお掃除をしようとしたところ、2枚ほど真ん中でパックリと割れてしまったとのことでした
お客様が問い合わせた先では、サイズの合うガラス板のご用意がないという理由で承っていただけなかったそうで、弊社にお話が巡ってきました。

協力会社の職人様に現地調査にご同行いただき、その場でガラスを加工して交換し、あっという間に修復が完了いたしました
交換した部分はガラスの透明度ですぐに分かりますね


今後、何かしらの理由で他のガラスが割れてしまう可能性もゼロではないため、交換ができると分かってお客様も安心したご様子でした


続きまして、「浴室折戸」と「横すべり出し窓」の案件をご紹介します。
「浴室折戸」は名前の通り、浴室でよく見かける扉の半分から折り曲がって開けるあのタイプです。
長年使用していると、枠と戸を繋ぐ上下の戸車が割れたり外れたりして、開閉が困難になることがあります。

「横すべり出し窓」はガラス面をハンドルで外側に押し出すタイプで、雨が降ってもガラスが庇のようになり室内に雨が入りにくく、様々な場所で用いられています。

いずれも賃貸マンションでも多く用いられていますが、年数が経過していると建具自体の生産が終了しているということも少なくありません。

そんな時に用いられるのが「カバー工法」です。
既存の枠を撤去することなく、内側に新たな枠を被せて新しい窓などを取り付けるリフォーム方法になります。

「浴室折戸」の仕上がりはこのような感じです。
写真だと分かりにくいですが・・・それくらい既存と違和感なく仕上げることができます



「横すべり出し窓」は新たに内側に網戸を取り付けました。
ワンタッチで開くため窓の開け閉めにも問題がなく、窓を開けていても虫などの侵入を防ぐことができます。



向かって右側が工事をおこなった窓になります



お住いの期間に関わらず、お部屋の一部に不具合が出ることもあるかと思います。
ご要望に沿ったご提案ができればと思いますので、どうぞお気軽にご相談ください


株式会社首都圏ビルマネジメント
担当：大浦
TEL：03-3289-0151
MAIL：ayumi-o@daku.co.jp

賃貸物件の管理　基礎編⑥

〖メーター検針〗

今回の第6回目はメーター検針についてお話しします。

検針作業は地味と言えば、地味な仕事なのですが、ビルを運営していく中で絶対的に必要な仕事とも言えます。
そして、実は奥が深く重要な仕事でもあります。
やっている人にはわかりますね！！

■検針メーターの種類
検針の対象は、電気、水道、ガスというところになります。
メーターには公設メーターと私設メーターがあります。それぞれ親メーター、子メーターと呼ばれることが多いです。
親メーターは、電力会社、水道局、ガス会社など供給事業者が建物に設置して、全体の使用量を計るものになります。子メーターは、建物側で各階や各部屋の使用量を計る為に設置するものになります。パっと見は同じようですが、所有者、目的が違ってきます。

そういうわけで、基本的には、親メーターは供給事業者が検針し、子メーターは建物側の管理会社などで検針することになります。管理会社では全体量の把握が必要なこともあり、親メーターを独自に検針することもあります。ガスは管理会社で見ることは稀ですね。

■有効期限
各メーターの値をもとに、供給事業者も建物側も請求を起こすわけですから、メーターが正確でないと困りますよね。初めは正確でも経年劣化もあります。そこで、「計量法」「計量法施行令」により、メーターの有効期限が決まっています。
ちなみに、計量法は水道メーターなどだけではなく、様々な計量の基準を定め、適正な計量が実施されるように定められています。タクシーメーターなども入ります。
（メーターに表示がありますので、うっかり期限が切れていた！という場合はご相談ください）

■検針の実際
・電気メーターの検針
ビルなどの建物では照明やコンセントなどの使用量を計る「電灯」メーターとエアコンなどの使用量を計る「動力」メーターがあることが一般的です。

一つの部屋やフロアーにそれぞれ一つとは限らず、複数のメーターがある建物もあり、検針する数としては電気メーターが一番多いと思います。

・水道メーターの検針
各フロアーにひとつ、または部屋ごとに分かれている場合もありますが、電気メーターのように細かく分かれていることは少ないです。古いビルや小型のビルの場合は、子メーターがないとか、複数フロアーで一つとかの場合もあります。

そして、経験上、ビルの設計者や施工者の方へお願いがあります。
「メーターが見にくい！！」　(~_~;)
建物が多いですね。
背伸びしたり、狭いところに顔を突っ込んだり位はよくありますが、鏡を使わないと見れないのは勘弁していただきたいですね。
恐らく配管の取り回しに苦労しているのかなと思いますが・・・







■検針で大切なもう一つのこと
メーター検針は、光熱費のテナント請求の基礎となるので、必要な作業になるのは当たり前ですが、実はもう一つ大切なことがあります。
「検針」は「健診」という側面があります。
“ビルの主治医”として健康診断ですね。
水道検針をしていると、前月に比べて突如として使用量が上がることがあります。通常は多少上下しますが、同じような人数で同じような使い方をしていると使用量もほぼ毎月同じような数字になるものです。
ところが数倍や10倍などになるときがあります。これは異常があるはずです。
すぐにテナントへヒアリングして、理由が明確であれば良いですが、不明な場合は、各所を調査します。見えないところ、わかりにくいところでの漏水がある場合もあります。
また、検針は各所を目視点検しながらまわったり、音を聞いたりします。テナントの担当者の方と会話することも多いです。問診に近いかもしれません。
すると、
「そういえば、エアコンから時々変な音がするのですけど」
とか
「キッチンの水栓を締めてもポタポタ垂れていることがあって」
など、日常的に使用しているから気付くこと、大きなトラブルになる前に早めに言ってもらえて、良かったことなどがあります。

テナントの人数や利用方法などの変化などもわかりますから、管理者としてはとても有意義な情報となり、その後の提案活動に活かせます。










次回は検針したデーターでの光熱費の算出や請求業務についてお話しします。

【建物管理のご相談はお気軽にどうぞ】
株式会社首都圏ビルマネジメント
管理部　伊藤隆晴
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