こんにちは！

首都圏ビルマネジメント佐藤です。
今回は反響が多かった高圧ケーブル工事を再UPしました

今回はビルの電気供給に欠かせない高圧ケーブル・ＬＢＳ交換工事の事例をご紹介したいと思います
ちなみに
・高圧ケーブルとは電力会社の配電線と構内配線の接続点から、キュービクルと接続するまでに使用される電
　線のことをいいます。
・UGSとはお客さま側の設備における電気事故が発生した場合に、近隣への波及事故（近隣を巻き込んだ停
　電事故）を防ぐ役割をもっています。
・LBS（高圧交流負荷開閉器）とは、トランスやコンデンサーの一次側に設置する高圧開閉器のことをいいま
　す。ビル側の設備における電気事故が発生した場合に、近隣への波及事故（近隣を巻き込んだ停電事故）
　を防ぐ役割をもっています。

こちらの交換推奨時期ですが
・高圧ケーブル　屋外　15年～20年
　　　　　　　　屋内　20年～30年
・ＬＢＳ　　　　屋外　10年～15年
　　　　　　　　屋内　15年～20年
となっております

今回実施に至った経緯ですが、点検を行った際の数値があまりよくなかったこと、またビルは築年数が30年以上経過しており一度も交換をしていなく絶縁不良で館内が停電するリスクを考えると少しでも早く交換した方がリスクの軽減になることをご説明・ご提案させていただき工事を実施することになりました。UGSの設置もなかったので設置することになりました。
前置きが長くなりましたが早速見てみましょう
今回は既存の高圧ケーブルは引き抜かずに新たに外に配管をつけてケーブルを通していきます。こうすることで引き抜けなかった場合のリスクなどを回避でき、停電時間も短縮することができます。
まずは事前に建物の壁伝いに配管を設置します。
　
配管を設置したらケーブルを通しておき切替工事に備えます。この段階では停電はまだ行っていません
停電当日
同時にUGSの設置、ＬＢＳの交換も行います。
　

ケーブル切替・UGS設置・ＬＢＳ交換が完了したら主任技術者による耐圧試験を行います。耐圧試験に問題がなければ主任技術者による通電を行い​作業終了です。

現代社会において電気は必要不可欠な存在であり、万が一電気の不具合が起きてしまったら多大な損害が出てしまいます。特にケーブルは配管内を通っており劣化の具合が確認しずらいので注意が必要です。ケーブル不具合が出てしまい停電した場合復旧するのにそれなりに時間がかかる恐れもあるため事前の工事を推奨します

電気はビル設備において目に見えずらい非常にデリケートなものですのでこのブログをお読みになった皆様はどうか信頼出来る業者での施工をお願いします

またブログを読んで
点検で指摘があがった
長く使用しているので改修が必要かどうか気になる ​
そろそろ交換しようと考えていたので見積もりをとってみたい ​
トラブル時など対応してもらえるか ​
などお困りなことがございましたらお気軽に弊社までお問い合わせください！
宜しくお願いいたします！
 
株式会社首都圏ビルマネジメント　
管理部　担当　佐藤
Tel:03-3289-0151
mail:sato@daku.co.jp
 

こんにちは！
首都圏ビルマネジメントの佐藤です。

今回は１ルームマンションのリノベーション工事をご紹介したいと思います！

竣工から３０年近く経ってきているので資産価値の向上と入居率ＵＰを目指すため、また部屋の模様や水廻り設備の劣化も確認されたので更新も含めご提案させていただきました
床はフロアタイルを貼り新しい仕様になっていましたが、それ以外の設備等は既存の仕様でしたのでテコ入れをしました
また水回り設備に関しては３点ユニットで多くの方が悩まれていると思いますが今では温水洗浄便座が付いているというのが当たり前の時代です
ユニットバスの利点といえば家賃が安いことぐらいですが、下げるのも限界がありますのでオーナー業が立ち行かなくなってしまいます。それに加え工事を先延ばしにしてしまうと物価や人件費の上昇で経費がかさむ恐れがあります
ですので退去されたタイミングで、３点ユニットでも清潔感があり尚且つ昨今のニーズに対応できるような工事を実施しようとオーナー様とお打ち合わせし今後の方向性を決めました

まずは部屋内を見てみましょう
棚が取り付けられていますね。この棚をどうにか有効活用できないかと相談がありました。確かにこのままでは味気ないですよね。かと言ってクローゼットを新設するとお部屋が狭くなってしまいますし、どうしたものか...


そこで昨今の単身者向け賃貸のニーズを探り、在宅ワークやミニマリストの方向けにスペースの有効活用がいいのではと考え、棚に取り付けて収納できるデスクを設置することにしました。また色もグレーだと部屋が暗く見えますので明るい色に塗装していきます
建具にはサンゲツのリアテックシートを貼り、木枠等も塗装していきます。


見違えるほど明るく清潔感がある仕様になりました
テーブル下にはコンセントを新設し、棚の上部には扉を取り付けたので使い勝手が良さそうです

次に３点ユニットです

レトロな雰囲気が漂っていますね

今回はＬＩＸＩＬのＢＬＣＷ（１０１４）で施工しました
寸法の問題で中々選べる数が少ない住設機器の中でＬＩＸＩＬさんの３点ユニットはオプションも豊富でイメージ通りのモノを導入することができました


今回は一面にカラー付の壁面を設置し、さらに温水洗浄便座も取り付けて、ビジネスホテルに引けを取らない仕上がりになりました！
以前は排水溝の清掃が大変でしたがこちらの製品にしてから簡易的にすることができ入居者様にも満足していただけるかと思います


今回リノベーションを実施しとても築３０年経っているとは思えないくらい生まれ変わりオーナー様にもとても喜んでいただけました。ですのでこのブログに目を通していただいたお悩みの方にはリノベーションを推奨しますが、予算の都合もあるかと思いますので部分的にでも実施できますのでぜひご検討下さい。


入居率が悪くて困っている​
そろそろ交換しようと考えていたので見積もりをとってみたい ​
他にも提案してもらえるか聞いてみたい​
などお困りのことがございましたらお気軽に弊社までお問い合わせください！
宜しくお願いいたします！
 
株式会社首都圏ビルマネジメント　
管理部　担当　佐藤
Tel:03-3289-0151
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賃貸物件の管理　基礎編⑤

〖警備〗

第５回目は、建物の警備関係についてお話しします。

今の時代、「セキュリティ」や「防犯」、「防災」、「安全・安心」という言葉をよく耳にすると思います。
警備の仕事は保安職という分類になりますが、幅が広いので、今回はビルの警備関係ということに絞ります。
とはいえ、それでも幅が広く、前述の言葉にすべてに関わってきます。


■警備の分類
警備の業務は次の４つに分かれます。（警備業法第２条での定義）
　１号業務：施設警備
　２号業務：交通警備（交通誘導、雑踏警備）
　３号業務：輸送警備
　４号業務：身辺警備

ビルに関わるのは主に１号業務になります。
その中も
　（１）施設警備
　（２）巡回警備
　（３）機械警備
に分かれます（保安警備は割愛）




■（１）施設警備
施設警備は、建物の通用口などに警備員さんが常駐していて受付などしてくれるのがイメージしやすいと思います。建物内を巡回したりもして、建物の安全を守ってくれます。業務としては、出入りの管理や鍵の管理、開閉館などになります。
■（２）巡回警備
巡回警備も建物を計画的に巡回して安全を守ってくれますが、文字通り常駐はしていません。

どちらも人が対応してくれますので、安心感はありますし、臨機応変な対応も期待できますね。
ところが、中小規模のビルやマンションにとって頭の痛い問題もあります。
それは、人件費がかなり掛かるというころになります。
２４時間常駐してもらうには、どれだけの費用になるでしょうか？
費用面で考えると、ある程度の規模以上のビルが対象となりますね。
小型のビルでは、次の「機械警備」が第一の選択肢となります。

■（３）機械警備
これは建物各所にセンサーを取り付けて、異常があれば監視センターで検知し、警備員を出動させるという手法になります。（警備業務用機械装置といいます）
状況によっては到着まで少し時間がかかる場合もありますが、車やバイク、自転車などで駆け付けてくれます。

私はつい先日、お部屋に入室したところ、割とすぐに警備員さんが出動してこられて、初めは「えつ、どうしました？」という感じでビックリしたのですが、警備の解除を忘れていたことに気付きまして、、、平謝りでした。
大変申し訳ありません(-_-;)

また、侵入警備だけでなく火災警報や設備異常を監視してもらうことも一般的です。

用途や事情により、機械警備に巡回警備を組み合わせている建物もあります。


■防犯カメラ
こちらは、上記の警備業法の分類とは別ですが、今では設置されていて当たり前の機器になりました。犯罪等の「抑止力」といざ事が発生した時の「証拠」という２つの役割があります。
犯罪という大げさなことでなくても、あとから確認や調査ができるということで役に立つことは多い設備です。

これも、どこに、どんなタイプのカメラを何台設置するのかなど、ノウハウが必要になってきます。
いざ事が起こって、確認したら、微妙に死角の場所だったとか、明るさや画質が不十分だったという残念なことにもなりかねません。

費用と委託内容のバランスを取って利便性、安心・安全をテナントへ提供できるようにしましょう！


【建物管理のご相談はお気軽にどうぞ！】
株式会社首都圏ビルマネジメント
管理部　伊藤隆晴
t-ito@daku.co.jp